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Montaje de las piezas de una casa de Arquima en una parcela

El sector de las casas prefabricadas vive un boom sin precedentes, en el que los fabricantes no pueden aceptar nuevos pedidos porque no tienen capacidad para construirlos. El sector se ha visto impulsado por el deseo de vivir en casas más grandes y con espacios abiertos que ha dejado la pandemia, y que ha aumentado las ventas de casas unifamiliares. Y porque el sector de la construcción tradicional vive al límite, con pocas empresas, problemas de abastecimiento de materiales y poca mano de obra.

“Cada vez tenemos más pedidos y de clientes de mayor poder adquisitivo”, señala José Antonio González, director general de Arquima, una empresa especializada en casas pasivas, con estructura de madera, que ofrece a sus clientes proyectos llave en mano: solo necesitan comprar la parcela. Su proyecto medio, de casas de unos 180 m2con jardín y piscina, ronda los 400.000 euros.

González, que prefiere llamarlas “casas industrializadas”, explica que su empresa cuenta con un equipo de arquitectura que diseña las casas junto al cliente. En el taller fabrican piezas planas, de dos dimensiones, a medida (una vivienda media les ocupa unos siete días) y luego la montan y personalizan sobre el solar, en un proceso que dura tres o cuatro meses.

Otras empresas, en cambio, ofrecen un catálogo de edificaciones y personalizan los acabados. Es el caso de MiniCasasBarcelona, una empresa cuyo producto básico son casas de 60 m2en 60 días por 60.000 euros, más IVA, pero que vende casas a partir de 45 m2.

Agustín Góngora, cofundador y director de proyectos, explica que “nuestros clientes quieren algo fácil y rápido”, y la empresa se encarga también de hacer el proyecto y todos los trámites. “Somos arquitectos y garantizamos que todo cumplirá la normativa y no habrá problemas”, señala Góngora.

En el otro extremo, algunas empresas ofrecen casas a base de contenedores, con precios que rondan los 25.000 euros para 30 m2con unas mínimas garantías de habitabilidad. Aquí es el propietario quien ha de responsabilizarse de realizar todos los trámites –como mínimo necesitará un arquitecto que vise el proyecto– y asumir los costes de acondicionar el terreno y las conexiones con los suministros. Cuando el fabricante es una empresa internacional, además, seguramente habrá de adaptar algunos elementos porque raramente cumplen toda la normativa de edificación española.

Casa industrializada construida por Arquima en Cabrils

Francisco Diéguez, director general del Institut de Tecnologia de la Construcció (Itec) recuerda que los prefabricados llevan años con un importante papel en la construcción de viviendas unifamiliares, aunque inicialmente el material utilizado era el hormigón. Este es el caso de Hormipresa, decana del sector con 50 años a sus espaldas, que ofrece nueve modelos de viviendas desde 300.000 euros.

En los últimos años, sin embargo, las viviendas prefabricadas han apostado, con éxito, por la sostenibilidad. “Nuestra bandera es la bioconstrucción”, señala González. “En Arquima las estructuras son de madera certificada, y cuidamos la hermeticidad, las cubiertas, la climatización, con el uso de la domótica y de placas solares. Todo para hacer casas pasivas, con un consumo energético mínimo y más saludables por los materiales y la calidad del aire. No somos baratos: el coste sería equivalente a una vivienda de obra. Pero cada vez más gente está dispuesta a pagar el precio de vivir así”.

Arquima, que tiene capacidad actualmente para fabricar unas 40 viviendas anuales, está ampliando su fábrica para hacer 150. El año pasado facturó 6 millones de euros y espera cerrar este ejercicio con 9 millones de ingresos que pasarán a rondar los 22 millones cuando la nueva planta esté ya en marcha.

MiniCasasBarcelona, por su parte, ingresará 300.000 euros este año, su primer ejercicio completo, y tiene ya proyectos cerrados por valor de 1 millón de euros para el año que viene.

Los prefabricados habían sido vistos con recelo durante muchos años como sinónimo de baja calidad. Con los avances tecnológicos y los nuevos materiales eso ha cambiado. En Arquima, señala González, el cliente elige los recubrimientos, internos y externos, de la estructura de madera entre todo tipo de materiales, de manera que tiene una apariencia como la de cualquier vivienda. En MiniCasasBarcelona, por su parte, “no tenemos oficina de venta sino que enviamos a nuestros potenciales clientes a visitar una vivienda ya hecha para que la vean y la pisen y sepan qué podemos hacer”.

Los prefabricados, por su parte, se han acabado ganando el aprecio de los arquitectos, que inicialmente temían que llevase a una homogeneización despersonalizadora. “Hay muchos sistemas de industrialización –señala Diéguez–. Algunos son abiertos, y permiten al arquitecto coger elementos de diversos fabricantes (baños, cerramientos, fachadas, forjados...). Además, hay sistemas modulares, en los que llegan a la obra piezas que se montan como un Lego y que marcan mucho la apariencia de la vivienda. Pero otros sistemas fabrican piezas planas, en 2D, que cuando se montan en el solar permiten infinitas combinaciones. Ahora además hay nuevas vías de personalización con técnicas de impresora 3D, con los que se pueden fabricar piezas diferentes para cada edificio”, añade. Todo es cuestión del presupuesto, obviamente. “Nosotros no hemos hecho aún dos viviendas iguales”, señala González.

A los clientes también les conquista la promesa de la rapidez. “Quien nos hace un encargo en seis meses tiene las llaves de una casa completamente a medida, y la mayoría de ese periodo lo dedicamos a gestionar permisos y licencias –señala González–. En cambio, si la hace de ladrillo, como mínimo habrá de esperar año y medio para poder entrar a vivir”.

Para hacer casas prefabricadas no hay barra libre. “Si tienes un terreno donde puedes construir una casa, de las de ladrillos, puedes poner una prefabricada. Y las exigencias paisajísticas o de habitabilidad, así como las licencias y trámites, son las mismos”, resume Oriol Poch, arquitecto con amplia experiencia en construcción industrializada. Agustín Góngora, director de proyectos de MiniCasasBarcelona, explica que algunos de sus clientes recurren a ellos para legalizar viviendas que habían comprado por su cuenta “y les cuesta más la adaptación que lo que habían pagado por la prefabricada”. Esto cuando es posible. Porque la alternativa es peor: “Si no es posible obtener licencia, porque el terreno era rústico o no edificable, el ayuntamiento o la comunidad autónoma puede obligar al propietario a derruir la casa e imponerle una sanción”. Fuentes de la Oficina Consultora Tècnica del Col·legi d’Arquitectes de Catalunya (COAC) recordaron que solo es posible construir en suelo edificable, que tenga ya los elementos urbanos como calles, aceras e iluminación, y acceso a los suministros de agua, luz y cloacas. Muchas empresas venden casas prefabricadas llave en mano y hacen todo el proyecto y gestiones urbanísticas. Otras, en cambio, ofrecen casas muy baratas pero es el propietario quien ha de encargarse de todo. “Hay que ir al ayuntamiento a ver qué puedes hacer: metros cuadrados, altura máxima, requisitos paisajísticos como fachada de piedra o cubierta inclinada y de pizarra en la Cerdanya, por ejemplo. Además hay que cumplir los requisitos térmicos, acústicos y de superficie mínima que impone el código técnico de edificación, como cualquier casa”, señala Poch. Góngora recuerda que la exigencia de que el terreno sea suelo edificable puede tener excepciones “cuando se trata de inmuebles anexos a una explotación económica rural” en la que haya animales, por ejemplo. O como construcciones auxiliares que sirvan para almacenaje de aperos de agricultura. Pero “es fácil que algún vecino denuncie la edificación” cuando el uso real sea de vivienda, recuerda Poch, además de que las administraciones deben inspeccionar de oficio todas las nuevas construcciones cuando están acabadas. “No sale nada a cuenta asumir ese riesgo”, remacha Poch. Fuentes del COAC reconocen que actualmente hay edificaciones en terrenos rústicos, como las masías, o casas de huerto. “Pero son edificaciones que no están escrituradas como casa y sobre las que no se puede obtener una hipoteca sobre vivienda”. “En terrenos rústicos solo podría instalarse una caravana, como alojamiento móvil”, señala Poch, que recuerda que si se conecta a la red eléctrica o de saneamiento, o se coloca una instalación fotovoltaica, se presumiría que es alojamiento permanente, y tampoco estaría permitido. “Además, hay que consultar la normativa municipal y de las comunidades, porque en algunas no está permitido el camping y también sería ilegal”. Construir una casa prefabricada requiere presentar al ayuntamiento un proyecto, visado por un arquitecto, y estudios topográficos y geotécnicos para obtener la licencia. Además hay que hacer obras de cimentación y conectar las instalaciones del inmueble a las redes de los servicios públicos. “De todo esto se responsabiliza el arquitecto, y de que la vivienda cumplirá toda la normativa y tendrá las condiciones adecuadas de habitabilidad”, recuerda la oficina de consultoría técnica del COAC. Esto no sucede en otros países. “En la Cerdanya francesa, por ejemplo, para hacer tu propia vivienda unifamiliar de menos de 150 m2 no necesitas arquitecto –explica Poch–. Y en Estados Unidos seguramente en muchos sitios podrás construir donde quieras. Con nuestra normativa construir una casa seguramente es más caro. Pero da más garantías a los usuarios”.

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